La reclamación de los gastos de la hipoteca es una batalla que lleva años lidiándose entre las entidades bancarias y las organizaciones de los consumidores. Hoy te contamos qué gastos hipotecarios puedes reclamar y cómo hacerlo para que te devuelvan tu dinero. Si has pagado los gastos de la hipoteca que te impuso el banco, sigue leyendo.

 

Gastos de formalización de hipoteca: En los tribunales desde 2015

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Esta «batalla» se remonta a 2015 cuando la OCU demandó a las entidades financieras por imponer los gastos de formalización de las hipotecas a sus clientes. En ese año el tribunal dictó sentencia a favor de los consumidores reconociendo como abusivos la imposición de la totalidad de estos gastos. 

Aun así, en ese momento el tribunal de justicia no determinó cuáles eran los límites o reparto de gastos entre las entidades y los clientes. Desde entonces ha habido diferentes sentencias que delimitaban este reparto de gastos.

En 2020, el tribunal de justicia europeo rectificó a la justicia española declarando que si la cláusula impositiva de los gastos de hipotecas era abusiva, esta se declara como nula y, por consiguiente, el banco debía devolver todos los gastos hipotecarios a sus clientes. Se podrían reclamar todos los gastos de la hipoteca salvo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Finalmente, hace unos meses, (febrero de 2021), el tribunal supremo dictó la última sentencia que quedaba pendiente acerca del pago de los gastos de la formalización de la hipoteca realizados antes de junio de 2019.

Anteriormente se dictó que se debían devolver los gastos de registro y gestoría. Con la nueva sentencia, se reconoce el derecho a reclamar también los gastos de tasación de los inmuebles de forma íntegra.

¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?

Desde que el caso se llevó a los tribunales se han ido concediendo diferentes devoluciones a los consumidores. Esta «batalla» se lleva librando en los tribunales de justicia desde la pronunciación del tribunal de justicia europeo (con la devolución íntegra si la cláusula se consideraba abusiva). Hasta este año 2021 cuando el tribunal de justicia ha definido por fin qué gastos hipotecarios se pueden reclamar y cuánto han de devolver los bancos.

Estos se definieron en función de quienes fueran los beneficiarios finales de dichos gastos. Al entender que hay gastos que benefician únicamente a las entidades bancarias, estas debían responsabilizarse de dichos gastos. Y por tanto devolverte dichos gastos al reclamar los gastos de hipoteca.

Los gastos de hipoteca que puedes reclamar son:

  • El coste de la tasación del inmueble
  • Gastos del registro
  • Los gastos de gestoría

 

Dado que los gastos de notaría se supone que “interesan” a ambas partes, deben correr a cuenta de ambos al 50%.

También está el Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que desde siempre y también hoy en día debe correr a cuenta del consumidor.

Existe gran confusión en lo referente al pago de las escrituras  de la vivienda. En este ámbito, los gastos de la “escritura de compraventa” los debe pagar el comprador del inmueble y los gastos de constitución de hipoteca pueden ser reclamados hasta un 50%. Es decir que se paga a medias con el banco. 

Es importante remarcar que no podrán reclamar aquellas personas que ya lo hayan hecho y que dispongan de una sentencia en firme.

 

Ejemplo de devolución de gastos hipotecarios

Por ejemplo, para una hipoteca constituida en el año 2009 de un importe de 200.000€ el consumidor debería recuperar aproximadamente:

  • 360€ de gastos de notaría
  • 200€ del registro
  • 500€ de gastos de gestoría
  • 330€ de la tasación

En total, unos 1.400€ deberían ser devueltos (la cantidad puede variar).

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Plazo para reclamar gastos hipoteca

Cuando hablamos de reclamar los gastos de la hipoteca, se habla de los gastos que han pagado los consumidores. Estos suelen rondar los 1.500€.

Ahora bien, el problema reside en los plazos, ¿desde cuándo se pueden reclamar los gastos de la hipoteca? Y ¿Cuánto tiempo tengo para reclamarlos? En este sentido hay diferentes corrientes:

Por un lado, la postura europea y del Tribunal Supremo es que lo que se considera “nulo” es nulo de pleno derecho y por ello, no prescribe. Por lo tanto se podrían reclamar dichos gastos desde cualquier fecha (incluso si se ha pagado ya la hipoteca) si dichos gastos se consideran abusivos.

Por otra parte, tras la reforma del código civil de 2015, otros entienden que el plazo de reclamación de los gastos hipotecarios se redujo de 15 a 5 años. Con ello, las diferentes asociaciones de consumidores se pronunciaron con un gran número de reclamaciones declarando que si se siguiera esta norma, ya nadie podría reclamar.

Estos plazos aún están por determinar, por lo que lo más recomendable es interponer una reclamación extrajudicial a la entidad financiera para interrumpir el plazo de prescripción.

 

Cómo reclamar los gastos de hipoteca

Para hacer una reclamación de los gastos de la hipoteca lo primero que se debe hacer es reunir todas las facturas o justificantes de pagos que se han realizado durante la formalización del contrato hipotecario.

También se debe aportar la copia del préstamo hipotecario o de compraventa del inmueble.

Después se puede realizar dicha reclamación. Basta con presentarse en las oficinas de la entidad con un documento donde se exponga el deseo de recuperar los gastos de la hipoteca, e incluyendo la siguiente información:

  • DNI del titular de la concesión de la hipoteca
  • Número del préstamo hipotecario
  • Declarar que se solicita la devolución de los gastos hipotecarios por ser una “cláusula insertada en la escritura nula”.

 

 

*IMPORTANTE: La entidad debe sellar el registro de entrada donde aparezca la fecha de la solicitud y pedir una copia por si el banco no responde a la reclamación extrajudicial.

El Banco no responde a mi reclamación

Si aun así, el banco no reconoce dicha reclamación de gastos de la hipoteca o no responde con ninguna solución, la reclamación se puede llevar a los tribunales o llevarla al “Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España”.

En un plazo de 4 meses máximo, el banco de España debe responder a tu solicitud. Esta respuesta no es vinculante, pero sirve para volver a reclamar a la entidad bancaria. Si el banco realiza una propuesta, te recomendamos que la sopeses atentamente para asegurarte de que te van a  devolver todo lo que te corresponda. Si aceptas su propuesta ya no podrás reclamar posteriormente.

Si la entidad bancaria sigue sin resolver tu petición o la rechaza con cualquier alegación, puedes acudir al juzgado e interponer la correspondiente demanda judicial.

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Modelo reclamación gastos hipoteca 2021

Antes de llegar a ello, lo más recomendable sería llegar a un acuerdo por vía extrajudicial, a través de una reclamación formalizada hacia tu entidad bancaria.

Puedes descargarte este modelo de reclamación de gastos de hipoteca gratuitamente. Te ayudará a cumplimentar tu reclamación antes de tener que emprender acciones judiciales.

Si con ello, necesitas más ayuda estaré encantada de echarte una mano y asesorarte para llevar a cabo tu reclamación y que esta tenga más posibilidades de éxito. 

También puedo ayudarte a reclamar otros conceptos:

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